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买二手房有风险?那是因为不知道如何规避风险

2020-08-28 作者:扬子楼市网 点击 评论

现在二手房逐渐被购房者所接受,越来越多的人因为各种原因来是关注二手房。相比新房二手房的交易流程会复杂很多。很多地方稍有大意就有可能吃亏。除了要和卖家打交道以外还要和中介沟通。整个过程中很容易出现纠纷。下面就介绍一下购买二手房的注意事项,记住这些就不用担心吃亏了。

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一、选择中介

如果交易过需要中介公司的参与,则必须选择可靠的中介公司以确保安全。选定的中介公司不仅拥有经验丰富的经纪人,而且具有相对规范的业务操作流程。

二、房屋所有权

首先,检查房产证上的产权人是否与出卖人的身份证一致。如果房屋是共有财产,则还必须检查所有共同财产所有人同意出售房屋的书面证明。签订买卖合同时,如果共同所有人不在场,则需要出示经公证的授权委托书和代理人的身份证,代理人将代表他签署合同。其次,《婚姻法》规定,夫妻结婚后通过购买或继承获得的全部房屋,属于双方共同财产。所以卖家必须出具双方同意的证明

三、房龄

通常,房屋有居住期限,这些在产权证上有清楚的标记。大多数商品房为70年。但也有个别房屋只有40年的产权。除了产权的使用期限外,还必须了解房屋从建造开始到现在的使用年限。

四、装修状况

原房屋是否经过装修,装修的水平和程度如何,是否需要完全摧毁?了解房屋的内部结构,包括管道的方向,承重墙的位置等,以便进行重新装饰。

五、物业管理

了解该地区的水,电,煤和暖气的价格和付款方式;观察电梯是否可以正常使用;了解停车场的基本情况和小区绿化;安全级别如何,保安是否负责等。

六、房屋使用情况

首先,我们必须确保房屋所有权证书是真实的。根据房产证,买家可以知道房屋建筑面积的大小以及房屋的用途。另外,买家可以去房屋所在地的房地产交易部门,以检查房屋是否已被司法或行政机关依法密封或以其他形式限制,以及抵押是否已经解除。

七、现场检查

除了询问房屋的邻居和物业公司了解房屋是否经过重大维修或质量问题外,买家还应当场检查房屋的质量。首先,检查房屋是否有未经允许的非法建筑,例如未经许可占用屋顶露台和走廊,以及未经有关部门许可建造阁楼。其次,观察房屋的内部结构,例如户型是否实用,管道方向是否安全合理,天花板上是否有漏水痕迹,墙壁是否开裂或剥落等;第三,检查水龙头,看水是否畅通。检查房屋的电源容量,以防止冬季和夏季无法打开空调的尴尬;观察房子的电线是否老化;最后,买家要留意房屋是否新装修。因为有些新装修的目的在于掩盖房屋本身的一些质量问题,如墙体裂缝、渗水等情况

八、中介收费性质

定金纠纷在二手房交易纠纷中所占比例较高。如果买家将定金支付给中介公司,则必须明确此行为是代收还是转交。如果是代收,中介公司在收到定金时应出具卖家的委托书。否则,买家必须在居间合同中明确中介公司转交的责任。例如,转交的期限、未能转交所要承担的责任等。为了防止卖家收到定金后提高价款,买卖装房要在书面的定金协议中对购房合同的主要内容达成一致意见,这样买家才会得到相应保障。

九、合同当面谈

即使交易是通过靠谱的中介公司进行的,也不能完全排除某些低素质的从业人员会动手脚。因此,在达成交易意向后,买卖双方应了解交易中应发生的税费,并可以向房地产交易部门咨询详细信息。这可以防止少数销售人员或中介公司以各种名称收取任意费用。在交易过程中,买卖双方不得擅自与中介人员签订买卖协议,以防止业务员将公司业务转变为个人业务,使买卖双方无法享受中介公司的担保。签订二手房买卖合同时,买卖双方必须面对面协商房屋价格,转让时间等条款,中介公司不能代为沟通,以防价格差异的发生。

十、结清账单

自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定,不论是谁使用的,凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在交房之前,下家要询问上家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。

按电力公司规定,凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为,违者按违章用电处理。因此,在房屋交接验收时,买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。

有的家庭已经安装了多门电话线路,下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是-普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可,那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再办理过户手续。

另按照燃气公司的规定,买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。

十一、户口迁移

在买卖二手房时,除了房屋交接和权利转让外,未能移出前一户的户口是最引起争议的问题之一,也是最有可能危及买家利益的问题之一。因此,买家可以在房屋移交的前一天去房子所在的派出所,检查卖家的户口是否已经搬出。如果卖家的户口只能在房屋移交后才能搬出,则买家必须就此问题与卖家达成明确协议。

二手房买卖交易确实要比新房交易要复杂一些,并且购买二手房的过程中可能出现的意外情况也要多一些,有些朋友说购买二手房得风险大,其实不管是购买二手房还是购买新房,都会存在一定的购房风险的。简而言之,要注意二手房交易的各个方面。