若要对当前楼市走势做出判断，首先得对眼下盐城楼市现状有一个清晰准确的认识。而把握现状就要先理清三个最基本的问题：第一，盐城商品住宅现有存量到底有多少？第二，各面积段未售房源又有多少？第三，近期又有什么样的房源产品取得预售？
本文所说的“存量房”仅指盐城市区新建商品住宅的存量，不包含二手房、被银行查封拍卖等其他属性的房产类别。
市区新建商品住房存量现状：
1、商品住宅存量创近4年新高
随着新盘的不断入市，我市新建商品住宅库存再攀新高，截至11.7日，盐城市区可售商品住宅存量已达到2.06万套，面积约274万方，创盐城近4年库存量新高。
结合市区近一年的住宅存量走势，我们不妨简单的来分析下楼市库存变化。在2016到2017年上半年的楼市狂欢下，市区各板块房源供不应求，库存实现新低；而到了2017下半年，楼市画风突变，一方面新增土地不断入市，另一方面，楼市成交回归常态，库存经历了小幅增长后直到今年8月份，一直保持相对较稳的态势；本以为到了金九银十，楼市销量能够有所突破，没想到成交略显疲态，库存再次被拉至高位。
2、老城区去化压力大
就目前而言，新房库存量虽然达到近期峰值，但由于各板块去化能力不一，库存压力也有所不同。按照今年月均去化水平计算，市区各板块去化周期最低要8个多月，最高达16个月。例如：市中心、城北板块作为老城区，生活配套虽然齐全，但交通拥挤、配套陈旧，新项目较少等原因，去化缓慢，导致库存高居不下。城东、城南、西南板块则与之相反，大牌云集新盘迭出，可谓当前关注度最高的的几大热销区域，因此库存量相对较低。
3、130-140平房源存量最多
再从各面积段未售房源分布来看，130-140平的户型存量最多，这个区间的户型都属改善类户型，像今年下半年才入市的：万科翡翠系项目、石榴盐渎院子、悦隽时代、文璟臻苑等都涵盖这些户型；其次是90-100平的户型，这类户型主要集中在城北板块，比如申鑫名城、富贵春花园、水岸华城、童翰苑项目以及近期有新推的金融城、翡翠书院、悦隽时代、香海新时代、馥桂名居等项目也有这类小户型房源配置，所以该区间段的户型库存也较大。
市区住宅未售房源区间分布
商品住宅预售房源产品结构分析：
1、近期已获取预售证项目
据统计，盐城市房管局11月份已签发了7张预售证，涉及6个楼盘；再加上10月份一些已取得预售证但还未加推的项目，共计12个。累计为盐城楼市新增2337套房源，新增预售面积约37万方。
盐城市区近期取得预售证未加推楼盘信息
2、商品住宅预售区域分布
从近期批准预售各区域房源量看，城西南共有1096套房源，占预售房源总数的48%，主要在于中鹰黑森林、吾悦和府、碧桂园凤凰城三个项目的集中入市，拉高了整个板块的房源“储备量”；另外城东板块的万科悦达•翡翠书院近期也顺利取得预售证，据了解项目已开始认筹，预计本月中下旬将迎来首开。而其他板块也有部分房源已取得预售资格，接下来都会按照各自项目的推盘计划陆续入市。值得注意的是，市中心板块近期较为冷清，不过由于该区域住宅项目屈指可数，所以也在情理之中。
3、近期即将上市的房源
根据11月份的开盘预报及目前已取得预售证的项目来看，近期将会有十多个楼盘推新，户型面积从91-360㎡不等。
新房源还是以中到大户型为主，其中拥有最小面积的红星爱情海国际广场91㎡也是三房设计，可见，目前小户型已不能满足购房者对于住房的基本需求，同时开发商根据市场行情不断地对户型进行改造与升级，目前各项目也都以三房作为主打户型。
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