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别人买的房子赚钱了,我买到的房子烂尾了,如何规避这种风险?

2019-03-05 作者:盐城扬子楼市网 来源:刘磊房产评论 点击 评论


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房子进入打折季,是房企真的撑不住了吗?可是另一面数据却显示新房价格微涨,莫非是先涨价在打折的套路?


当然,本文并不是要分析开发商是真降价还是虚晃一枪的问题,而是想提醒购房者:看起来开发商降价是好事儿,但更要提防一些资金量不足、规模有限的小型房企浑水摸鱼;购房者如果买到了错误的项目,看似捡了漏,实则掉进坑。


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举个简单的例子,一件非快销商品,成本价1000,商家平时卖1500;现在商家为了回款,卖1200,抢到就是赚到。


这件商品降到了800,你还趋之若鹜,这就叫风险。如果你只有500,借了300去买这件商品,这就会引发个人信贷的风险。


买房子,也是这样的道理。


仔细算算就知道了,就当下的商品房而言,仅仅是土地成本和建筑成本,就足以把一半想要买房的人拒之千里之外;何况开发商还要吃饭,税费还要缴纳。明白房价背后的机制,再去看低价促销的房子,是否就明白其中的猫腻呢?


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切记:越是以价换量时期,越要谨慎烂尾和质量问题。


为什么这么说,因为房子不是快销品。即使周期长一些,只要持有,总可以等到可以获取预期利润的那一天。


问题是,当房企做不住、等不及的时候,那就意味着,地主家也没有余粮了。国金证券的统计数据显示,截至2月22日,2019年以来房企境内发债规模已达928.4亿元,较去年同期增加97.1%。海外市场融资也是相当活跃。Wind数据显示,截至2月28日,有30家内地房企在海外市场发行了42只债券,发行规模达到146.6亿美元。其中,发行外币债券进行融资的房企数量和债券数量均较去年同期大幅增长。考虑到当下融资利率并未放松,美元债务利率更高,房企境内融资的利率大概在3%-8%,境外融资利率在5%-15%;且此次融资主要用途是新债偿还旧债。种种迹象表明,房企的日子并不好过,大房企尚且如此,三四五线的中小房企的境况就可想而知了。


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这并非简单推测,而是有数据为证:2018年,全国房地产新开工面积全年增长17.2%,比2017年上升10.2个百分点;然而,全国房地产施工面积增速却持续回落,全年值为5.2%,仅比2017年上升2.2个百分点。


开工面积和施工面积严重背离,这是什么原因?众所周知,开工、施工、竣工、销售,是盖房子的基本流程。现在开工红火,施工却跟不上,很显然,三四五线城市中的中小开发商,已经开不起工了;甚至,悲观的说,一些楼盘走在了烂尾的路上。


而被戏谑为“未来十年最好的2019年”,房企一方面面临债务到期,另一方面面临金融供给侧改革,简单说,缺钱将是未来一段时间的主旋律;无疑这会加剧中小房企的停工问题。


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购房者最关心的问题来了:如果真的烂尾了,怎么办?


分两种情况,一种是房子盖好了,也能住人了,只因为有债务纠纷等,房证下不来;这种情况只能安心的等着,反正房子成型了,也能入驻了;虽然错过了这一轮房价上涨的机遇,但总归能等到下一轮。


另一种情况就比较糟心了,房子没盖好,开发商跑了。这就只能等待,等待各方协调妥当,除此之外别无他法。所以,防烂尾,就要防在根儿上;亡羊补牢在烂尾这件事上没有任何作用,要想避免烂尾的坑,最开始不入坑是唯一的办法。


都说购房者与房企的操作周期恰好是相反的:房企的凛冬,对购房者来说,却是难得的春天。但是这里必须提醒购房者:小心倒春寒!


房子无小事,对于普通家庭就是耗干储蓄,加满债务,不可不防。记住那句话,今天买的便宜,明天可能更便宜;今天以为捡到宝,明天看或许就是个坑。


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